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            2016鄭州二手房交易流程 二手房交易注意事項

            2016-10-19 13:00 記者觀察網 點擊次數 :

            鄭州的房價漲幅領跑全國,全民掀起了買房熱,作為普通的公民在購房之前可能不知道什么是合同,什么是違約,什么是不動產登記等等。二手房交易本身金額大,合同履行周期長,合同履行時間節點較多,更遇到現在的房價暴漲,違約率升高,林林總總的事件,不厭其煩的咨詢促使小編寫一篇文章,用正確的姿勢來解決“房事”,盡量在二手房購買的各個環節控制風險。

            2016鄭州二手房交易流程 二手房交易注意事項


            一、購房前的準備階段

            二手房交易的房源來源于中介機構,熟人介紹等環節。在交易之前,中介會核實房源是否已經辦理了房產證(房屋所有權證),有了房產證之后是否就可以交易了呢?實際上還需要核實房產的不動產登記信息,該不動產是否被查封登記、異議登記、抵押登記等信息,對于這些信息,在鄭州市不動產登記中心可以查詢。對于鄭州市城區內不動產土地及建設規劃信息,可以在鄭州市城鄉規劃局網站進行查詢。根據鄭州市不動產登記中心的通知,凡是通過確權方式登記在城中村村集體名下的土地,地上房屋未辦理有償使用手續,這類房屋也不能辦理二手房交易過戶(不動產轉移)登記。

            二手房交易之前還需要對物業管理等情況以及擬購買房屋的戶籍情況進行核實,對于核實清楚的情況和發現的問題進一步同出賣人進行溝通。

            二、協議的簽訂

            鄭州市住宅與房地產業協會2013年1月1日推行在全市范圍內使用《鄭州市存量房(二手房)買賣居間合同》示范文本和《房屋狀況說明書》。通過房產中介簽訂的“三方協議”是否就已經解決了二手房交易的所有協議簽訂呢?答案是否定的。根據《鄭州市存量房網上交易和交易結算資金管理辦法》的規定,鄭州市市區范圍內存量房實行網上交易,鄭州市房屋交易和登記中心負責本市市區內存量房網上交易和交易結算資金監管的組織實施和管理工作。也就是說,在鄭州市市區范圍內存量房交易需要辦理“網簽”,網簽是存量房買賣合同的備案,此時會有一個備案合同,該備案合同作為不動產交易的債權憑證,進而依據該合同完成不動產的轉移登記。

            由于可以看出,在一個二手房交易里面會出現不只一份合同,在簽訂合同之前,對于需要明確約定的事項需要全部約定清楚。

            “三方協議”示范文本主要合同條款有房屋基本狀況、房屋價款及支付方式、房屋抵押情況及解決方法、房屋專項維修資金約定、房屋產權轉移登記、房屋交付及物業交割方式、三方的權利及義務約定、傭金(居間代理費)及稅、費約定、其他服務及收費約定、三方的違約責任、合同在履行過程中發生的爭議解決方式等。

            合同條款中間約定的越明確,在未來交易時就越能保護自己的權益,這個時間經驗是至關重要的,此時你的朋友圈需要一位白馬騎士——-“專業而且經驗豐富的律師”。

            此時需要根據二手房交易過程中經常出現的問題在合同中間明確約定并確定時間節點,對于履行過程中出現的問題,及時協商簽訂補充協議。此時,很多人作為首次交易的人員可能會存在很多誤區,主要有:誤區一“一言不合就漲價”;誤區二“賣家不愿意賣,買家只能接受”;誤區三“沒有網簽就不能主張繼續履行合同”;誤區四“雙方協商可以多獲取銀行貸款”;誤區五“房子不解押就可以拒絕履行過戶義務”。上述種種誤區,導致二手房交易中違約情況嚴重,糾紛增多,合同履行期限拉長。

            針對上述情況,筆者認為“三方協議”如果沒有特殊約定自訂立之時生效,合同生效以后,雙方二手房交易的法律關系已經成立。雙方約定的價款以及履行方式等約定是有法律效力的。“一言不合就漲價”不僅是違反約定的,而且可能要承擔違約金。合同履行過程中,除非有約定,否則解除合同只能在法律規定的情形出現才可以被解除。

            “賣家不愿意賣,買家只能接受”的誤區是賣方市場的錯誤理解,合同一經簽訂,都是有法律效力的,如果賣家簽訂合同后毀約不賣,買家可以要求賣家繼續履行合同或者解除合同賠償違約金。守約方可以根據自己的選擇通過法律途徑解決,不過此時有可能需要通過訴訟來解決。

            “沒有網簽就不能主張繼續履行合同”是錯誤的,網簽合同是根據相關規定完成的合同備案,“三方協議”是有效成立的合同,可以要求繼續履行合同。

            “雙方協商可以多獲取銀行貸款”在二手房交易中出現較多,主要是一方想通過抵押物來獲取更多的信貸資金使用。此時不可避免的就涉及到兩份黑白合同,價款和付款方式將會發生變化,將給交易帶來不確定性和合同條款效力的不穩定,小編建議不采取此種交易模式,因為這樣是違法的,而且會給雙方帶來法律風險。

            “房子不解押就可以拒絕履行過戶義務”,由于二手房交易中多數房屋有按揭貸款,需要解押后才能辦理轉移登記。有賣方故意將買家支付的購房款(解押款)挪用,拒絕解押,意圖以此來避免轉移登記,以此來要挾買方接受賣方提出的條件。此時,買方仍然可以通過訴訟來解決,根據法院的裁判意見可以有“房屋原設定抵押權的,在當事人未注銷抵押登記且買受人未付清購房款的情況下,應當追加房屋抵押權人作為第三人參加訴訟。如果買受人同意代為清償出賣人的債務以注銷抵押登記,并且同意在合理期限內一次性付清購房款,可以支持買受人繼續履行合同的請求。”此外,“買受人雖不同意在合理期限內一次性付清購房款,但當事人已取得銀行貸款承諾函且該貸款銀行已作為第三人參加訴訟的,如果貸款承諾函在一審判決作出時仍然有效,或者貸款承諾函雖已失效,但出具該承諾函的銀行在訴訟中明確表示同意按原承諾函所載金額向當事人發放貸款的,可以支持買受人繼續履行合同的請求。”由以上可知,房子不解押就可以拒絕履行過戶義務是錯誤的,生效法律文書導致不動產權利發生轉移的當事人直接可以申請辦理。

            三、協議履行過程中的注意事項

            二手房交易中還有關鍵的一個環節是房屋的交付,作為買方盡早收房能盡早維護自己的權益,對于賣方則要通過交房來控制自己的風險,一般情況下在網簽完成后,賣方按揭經銀行審批通過后,交付房屋選擇這個時間節點對買賣雙方是比較合適的,過早和過晚都可能影響一方的權益維護。

            二手房交易中有學區房的概念,現在鄭州實行的是區域劃片,對某個學校的承諾可能在后續履行中不能達成。在學區房里面必須要注意戶籍遷出的約定,有些賣方收取款項后拒絕遷出房屋上所登記的戶籍,導致買方不能遷入其戶籍而可能影響子女入學,建議在合同中明確約定戶口遷移的義務履行時間及違約責任,這樣能夠更好的維護權益。



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