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            2016郑州二手房交易流程 二手房交易注意事项

            2016-10-19 13:00 记者观察网 点击次数

            郑州的房价涨幅领跑全国全民掀起了买房热作为普通的公民在购房之前可能不知道什么是合同什么是违约什么是不动产登记等等二手房交易本身金额大合同?#30007;?#21608;期长合同?#30007;?#26102;间节点较多更遇?#36739;?#22312;的房价暴涨违约率升高林林总总的事件不厌其烦的咨询促使小编写一篇文章用正确的姿势来解决房事?#20445;?#23613;量在二手房购买的各个环节控制风险

            2016郑州二手房交易流程 二手房交易注意事项


            一购房前的准备阶段

            二手房交易的房源来源于中介机构熟人介绍等环节在交易之前中介会核实房源是否已经办理了房产证房屋所有权证有了房产证之后是否就可以交易了呢实际上还需要核实房产的不动产登记信息该不动产是否被查封登记异议登记抵押登记等信息对于这些信息在郑州市不动产登记中心可以查询对于郑州市城区内不动产土地及建设规划信息可以在郑州市城乡规划局网站进行查询根据郑州市不动产登记中心的通知凡是通过确权方式登记在城中村村集体名下的土地地上房屋未办理有偿使用手续这类房屋也不能办理二手房交易过户(不动产转移)登记

            二手房交易之前还需要对物业管理等情况?#32422;?#25311;购买房屋的户籍情况进行核实对于核实清楚的情况和发现的问题进一步同出卖人进行沟通

            二协议的签订

            郑州市住宅与房地产业协会2013年1月1日推行在全市?#27573;?#20869;使用郑州市存量房二手房买卖居间合同示范文本和房屋状况说明书通过房产中介签订的三方协议是否就已经解决了二手房交易的所?#34892;?#35758;签订呢?#30475;?#26696;是否定的根据郑州市存量房网上交易和交易结算资金管理办法的规定郑州市市区?#27573;?#20869;存量房实行网上交易郑州市房屋交易和登记中心负责本市市区内存量房网上交易和交易结算资金监管的组织实施和管理工作也就是说在郑州市市区?#27573;?#20869;存量房交易需要办理网签?#20445;?#32593;签是存量房买卖合同的备案此时会有一个备案合同该备案合同作为不动产交易的债权凭证进而依据该合同完成不动产的转移登记

            由于可以看出在一个二手房交易里面会出现不只一份合同在签订合同之前对于需要明确约定的事项需要全部约定清楚

            三方协议示范文本主要合同条款有房屋基本状况房屋价款及支付方?#20581;?#25151;屋抵押情况及解决方法房屋专项维修资金约定房屋产权转移登记房屋交付及物业交割方?#20581;?#19977;方的权利及义务约定佣金(居间代理费)?#20843;?#36153;约定其他服务及收费约定三方的违约责任合同在?#30007;?#36807;程中发生的争议解决方式等

            合同条款中间约定的越明确在未来交易时就越能保护自己的权益这个时间经验是至关重要的此时你的朋友圈需要一位白马骑士专业而且经验丰富的律师

            此时需要根据二手房交易过程中经常出现的问题在合同中间明确约定并确定时间节点对于?#30007;?#36807;程中出现的问题及时协商签订补充协议此时很多人作为首次交易的人员可能会存在很多误区主要有误区一一言不合就涨价?#20445;?#35823;区二卖家不愿意卖买家只能?#37038;ܡ保?#35823;区三没有网签就不能主张继续?#30007;?#21512;同?#20445;?#35823;区四?#20843;?#26041;协商可以多获取银行贷款?#20445;?#35823;区五房子不解押就可以拒绝?#30007;?#36807;户义务上述种种误区导致二手房交易中违?#35760;?#20917;?#29616;أ?#32416;?#33258;?#22810;合同?#30007;?#26399;限拉长

            针对上述情况笔者认为三方协议如果没有特殊约定自订立之时生效合同生效以后双方二手房交易的法律关系已经成立双方约定的价款?#32422;W男?#26041;式等约定是有法?#23578;?#21147;的一言不合就涨价不仅是违反约定的而且可能要承担违约金合同?#30007;?#36807;程中除非有约定否则解除合同只能在法律规定的情形出现才可以被解除

            卖家不愿意卖买家只能?#37038;ܡ?#30340;误区是卖方市场的错误理解合同一经签订都是有法?#23578;?#21147;的如果卖家签订合同后毁约不卖买家可以要求卖家继续?#30007;?#21512;同或者解除合同赔偿违约金?#21350;?#26041;可以根据自己的选择通过法律途径解决不过此时有可能需要通过诉讼来解决

            没有网签就不能主张继续?#30007;?#21512;同是错误的网签合同是根据相关规定完成的合同备案三方协议是?#34892;?#25104;立的合同可以要求继续?#30007;?#21512;同

            ?#20843;?#26041;协商可以多获取银行贷款在二手房交易中出现较多主要是一?#36739;?#36890;过抵押物来获取更多的信贷资金使用此时不可避免的就涉及到两份黑白合同价款?#36879;?#27454;方式将会发生变化将给交易带来不确定性和合同条款效力的不稳定小编建议不采取此种交易模式因为这样是违法的而?#19968;?#32473;双方带来法律风险

            房子不解押就可以拒绝?#30007;?#36807;户义务?#20445;?#30001;于二手房交易中多数房屋有按揭贷款需要解押后才能办理转移登记?#26032;?#26041;故意将买家支付的购房款解押款挪用拒绝解?#28023;?#24847;?#23478;?#27492;来避免转移登记以此来要挟买方?#37038;?#21334;方提出的条件此时买方仍然可以通过诉讼来解决根据法院的裁判意见可以?#23567;?#25151;屋原设定抵押权的在当事人未注销抵押登记且买受人未付清购房款的情况下应当追加房屋抵押权人作为第三人参加诉讼如果买受人同意代为清偿出卖人的债务以注销抵押登记并且同意在合理期限内一次性付清购房款可以支持买受人继续?#30007;?#21512;同的请求此外买受人虽不同意在合理期限内一次性付清购房款但当事人已取得银行贷款?#20449;?#20989;且?#20040;?#27454;银行已作为第三人参加诉讼的如果贷款?#20449;?#20989;在一审判决作出时仍然?#34892;?#25110;者贷款?#20449;?#20989;虽已失效但出具该?#20449;?#20989;的银行在诉讼中明确表示同意按原?#20449;?#20989;所载金额向当事人发放贷款的可以支持买受人继续?#30007;?#21512;同的请求由以上可知房子不解押就可以拒绝?#30007;?#36807;户义务是错误的生效法律文书导致不动产权利发生转移的当事人直接可以申请办理

            三协议?#30007;?#36807;程中的注意事项

            二手房交易中还有关键的一个环节是房屋的交付作为买方尽早收房能尽早维护自己的权益对于卖方则要通过交房来控制自己的风险一般情况下在网签完成后卖方按揭经银行审批通过后交付房屋选择这个时间节点对买卖双方是比较合适的过早和过晚都可能影响一方的权益维护

            二手房交易中有学区房的概念现在郑州实行的是区域划片对某个学校的?#20449;?#21487;能在后续?#30007;?#20013;不能达成在学区房里面必须要注意户籍迁出的约定?#34892;?#21334;方收取款项后拒绝迁出房屋上所登记的户籍导致买方不能迁入其户籍而可能影响子女入学建议在合同中明确约定户口迁移的义务?#30007;?#26102;间及违约责任这样能够更好的维护权益



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