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            環一線城市房價已實質性降價:多在15%左右

            2017-11-28 19:03 記者觀察網 點擊次數 :

              未能在“金九銀十”迎來放量的樓市正醞釀新一輪調整,其中環京、臨深等一線城市周邊區域已發生實質性降價。

              作為過去兩年承接一線城市外溢需求的城市區域,燕郊、固安、東莞、佛山、嘉善等二三線城市房價上漲明顯,大部分已翻番。而在今年“3·30”房產新政以來的一系列限制性調控之下,這些區域也率先迎來調整。

              臨近年底,部分大中型房企為了沖年度業績,也選擇了一些區域和項目進行優惠促銷。自“雙十一”開始,環一線城市包括萬科、碧桂園、融創等大型房企的部分新盤,出現了較大幅度優惠,這在事實上降低了房價,一些區域出現了新房和二手房價格倒掛。

              易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,在經歷了半年多的平淡期后,房企年底沖刺業績的需求較強,環一線城市存在成交量“翹尾”的可能性,但價格可能繼續調整。

              實質性降價

              21世紀經濟報道記者近期調查發現,包括環北京的河北廊坊,深圳周邊的東莞、惠州及臨近上海的浙江嘉善在內的眾多環一線城市,新盤售價均出現調整。

              在與廣州接壤的佛山,八個兩市相鄰區域的項目均出現了不同程度的降價促銷。雙十一以及之后一個月,萬科10個項目共計放出1111套特價房。碧桂園推出的佛肇云BUY+淘房節,則放出了優惠力度極大的一口價房源,原價493萬元的倫教碧桂園折后441萬元,原價189萬元的順德碧桂園折后160萬元,降價幅度在10%-15%左右;龍湖則在佛山推出11套收官特惠房,單套直減11萬元房款。

              在臨深的東莞塘廈、黃江、清溪以及惠州大亞灣片區,多個項目平價或低價開盤,位于黃江中心區的一個新項目價格低至15000元/平方米,而片區的地價去年曾拍到20000元以上/平方米,周邊的二手房價格也在17000、18000元/平方米。

              “雙十一”期間,在淘寶房產寧波頁面上,景瑞紅翎臺項目推出了“存11000元抵23萬”的促銷,中海國際社區項目則放出1.5萬元的優惠。

              盡管優惠力度頗大,但同策咨詢研究部總監張宏偉指出,雙11賣房效果并不明顯。從東莞、佛山監測數據看,近兩周(11月6日-11月19日)新房網簽量均未現顯著增長。

              實際上在此之前,環一線城市樓市已經變冷。回顧多個環一線城市9、10月數據可以看出,被視為傳統成交旺季的“金九銀十”亦未出現,成交量價均在回縮。

              據易居研究院監測,環北京的張家口、廊坊,環上海的蘇州、寧波、嘉興,環廣深的東莞、惠州、佛山等城市,9月和10月總成交面積均出現下跌,其中張家口和廊坊的跌幅排在全國50個典型城市的前2位,分別為-85%、-69%。

              新房成交量大幅回縮的同時,價格亦在回落。國家統計局11月18日公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,環北京的天津、石家莊,環上海的無錫、寧波,環廣深的惠州等城市,新建商品住宅價格與二手住宅價格的同比漲幅均已連續三個月回落。幅度最大的無錫,10月新房價格相比8月的同比漲幅回落達到14.7個百分點。

              中原地產首席分析師張大偉指出,價格波動比核心城市更為敏感,是環都市圈樓市的顯著特征。本輪調控開啟后,一線城市“量跌價穩”,成交價并未明顯降低;而部分環一線城市則“量價齊跌”,新房及二手房均出現價格回落。

              限價令高壓

              由于需求溢出效應,此前環一線城市吸引了大量有購買力的外來購房者,推動房價快速上漲。“然而這部分人的收入并不全部來源于當地,推高了這些小城市的房價收入比,”易居研究員曹倪娜指出。

              目前,這一現象已得到遏制。自今年“3·30”起,嘉善、東莞、佛山、廊坊等多個環一線城市在“因城施策”的背景下相繼出臺調控新政,要求外地戶籍購房需提供社保,這大大提高了外來置業者的購房門檻。

              在佛山、東莞、惠州、蘇州、張家口等城市,3月起的這輪調控在“限購”外又疊加了“限價”“限售”等措施,使部分環一線樓市成交量價迅速冰封。

              多位開發商人士坦言,與限購限售相比,限價的威力更大。“限價”調控則使新房入市變得困難。以佛山為例,限價令劃定了新建商品房價格備案標準,超過備案價格的不得發證銷售。上半年,開發商撐著都沒有去領證,而到了下半年尤其是11月,高達60個以上的新項目如雨后春筍般推出,價格也被限制在一定范圍內。

              一份網傳文件顯示,在佛山順德,大良、陳村、北滘、樂從范圍內,毛坯商品住房最高銷售單價不得超過24000元/平方米;在禪城,新建毛坯商品房最高價格不得超過15000元/平方米。

              這大大增加了市場的供應量和開發商的競爭壓力,也造成了新房與二手房價格倒掛,部分核心區域內配套成熟的二手房售價超越了同區域新房,如佛山湖景路片區二手房單價在20000元以上,近期開盤的綠地璀璨天成價格僅為18000元/平方米。

              “限售”調控則打擊了投資購房需求。中原研究中心認為,各地在“金九銀十”之際密集出臺限售,反映房地產調控將會延續。

              年內難現“翹尾”

              環一線城市是此前出貨量較大的區域,房企多重倉于此。如今在供過于求的局面下,房企面臨的庫存壓力相當顯著。

              以臨深城市東莞為例,據東莞中原統計,截至10月31日,東莞住宅庫存面積為510.88萬平方米,同比上升49.49%,住宅庫存量創下近27個月的新高紀錄,同時消化周期持續拉長至10.1個月。

              伴隨開發商的密集促銷,2017年的最后六周,環一線樓市是否會出現“翹尾”?

              張宏偉認為,目前核心一二線城市銷量并沒有明顯起色,加之調控不放松,各地很難再現翹尾行情。嚴躍進也指出,如無錫等部分一線周邊城市,由于此前交易量較大,接下來可能會出現透支現象。

              如果這樣的市場趨勢延續到2018年,也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高,但是市場環境更加惡化”的大環境,很顯然,房企2018年重置銷售目標背后的壓力將越來越大。

              “可以預想,明年一季度因為樓市調控與春節等因素,市場行情將持續低迷。如果房企不開足馬力銷售,二季度銷售量將難有起色,半年報業績會面臨較大的壓力。”張宏偉指出,明年春節后房企應啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。

              中原研究中心則指出,開發商應制定合理的營銷策略,加速消化庫存量,完成資金回籠。

              盡管當下走勢不容樂觀,但市場并不看空環一線樓市遠期表現。中泰證券首席經濟學家李迅雷指出,房地產不大會出現大幅上漲的情況,但還是存在結構性機會。預計接下來房地產會出現銷量下降、增速負增長,房價疲弱。

              但是,由于要防范發生系統性金融風險,這意味著房價不能出現大跌。一旦房價出現低迷,可能就會有鼓勵性的措施出臺。

              而房價的結構性機會,主要看人口的流向。嚴躍進也認為,接下來一線城市周邊率先成功通行地鐵或高鐵的片區,有較大可能出現交易量和價格反彈。



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